(6.21 부동산대책) 1. 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제 분석하기 ①

 

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6.21 부동산대책 원본

(출처 : 국토교통부)

 

지난 정권(2017.5월 ~ 2022.5월)까지를 보면, 유동성이 증가와 수요 규제, 수급 미스매치에 따른 시장 불안 등의 상황에서 전국의 주택 매매가가 2021년 9.9%로 엄청난 상승이 있었습니다.

 

이에 우리나라도 그렇고, 미국 등 많은 국가에서 인플레이션을 잡기 위해 금리 인상 등의 조치를 시행하여 유동성을 빨아들이고 있고, 최근에는 국내의 주택가격이 너무 많이 오른 거 아니냐? 라는 인식이 많이 퍼져있는 듯하고, 뉴스나 신문을 보면 부동산 가격 하락 등에 대한 기사도 많이 보이는 듯 합니다.

 

한국과 미국의 기준금리 인상

관계 부처에서는 하향 안정세가 이어지고 있다고 판단하고 있는 듯 합니다. 다주택자 양도세 중과 배제로 매물도 늘고 있지만, 주택가격이 고점이라는 인식과 하향 안정세 추세에서 매도자와 매수자 간의 희망 가격 사이의 괴리가 있어 거래량은 위축된 상황입니다.

 

공급은 많지만 수요가 적은 '매수자 우위 시장'이 유지되고 있습니다.

 

전월세시장을 보면, 임대차 2법이 도입된 2020년 하반기 이후에 전세시장 신규계약의 상승된 가격과 신규-갱신계약 간의 이중가격이 형성되었습니다.

 

이게 무슨 말인지, 저도 처음엔 이해가 안됐는데, 먼저 임대차 2법에 대해 알아야 할 것 같습니다.

임대차 3법은 2020. 7. 29. 의결된 계약갱신청구권과 전월세상한제, 그리고 전월세신고제를 말합니다. 그리고 계약갱신청구권과 전월세상한제를 임대차 2법으로 보고, 즉시 시행되었으며, 전월세신고제는 2021년 6월 1일 시행되게 됩니다.   - 계약갱신청구권 : 세입자 2년 거주 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하며, 임대차 계약은 2년 연장   - 전월세상한제 : 계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우 임대료상승폭을 직전 계약임대료의 5%로 제한   - 전월세신고제 : 주택임대차계약을 매증면 30일 내 지자체에 신고   * 출처 : 나무위키

결국 임대차 2법이 시행되는 2020년 7월 29일 이후에 전세계약을 하게 되면 전세기간인 2년이 지나 계약갱신청구 시 임대료를 5%내에서 인상해야하기 때문에, 세입자의 계약 갱신 요구를 염두에 두고 신규 계약 시 임대료를 한꺼번에 인상하게 됩니다. 

 

그러면 최초 전세기간이 지난 후 계약갱신 청구를 하는 임차인(5% 내 인상)과 신규로 계약하게 되는 임차인과의 가격 차이가 생길 수 밖에 없는 것입니다.

 

전세 시장에 있어서도 관련 부처에서는 하향 안정세가 지속되고 있다고 보고 있습니다.

 

 

최근 전세대출 금리 상승으로 전월세 거래 중 월세 비중이 상승 중이라고 합니다.

 

아래 전월세 전환 계산이라는 글을 올린 적이 있는데, 전월세 전환율이 보통 금리를 따라가다 보니 금리가 높아지면 월세도 높아지게 됩니다.

 

집주인 입장에서도 높은 월세를 받으니 좋고, 임차인 입장에서도 월세보다 전세 이자가 높으니 월세 계약을 할 수밖에 없는 상황인 것입니다.

 

참고 : 2022.06.16 - 전월세 전환 계산

전월세 전환 계산

 

 

글로벌 경기둔화와 금리 인상 등은 주택 가격의 안정 요인이 될 것으로 판단하지만, 특히 8월 계약갱신요구권 소진 계약만료라든지, 가을철 이사 수요 집중으로 전세 수요가 몰려 전세가 상승 등의 문제가 발생할 수도 있을 것입니다.

 

정책 여건 부분은 그냥 읽으보시면 될 것 같습니다.

 

기본방향은 뒤에 나올 내용들을 요약해뒀다고 생각하면 됩니다.

 

세부적으로 임대차 시장 안정 방안과 3분기 부동산 정상화 과제 두 부분으로 나누어 놓았습니다.

 

임대차 시장 안정 방안은 또 임차인 부담 경감과 임대주택 공급 확대로,

3분기 부동산 정상화 과제는 세제, 금융, 공급으로 좀 더 세부적으로 나누었습니다.

 

먼제 임대차 시장 안정 방안에서 임차인 부담 경감 관련입니다.

 

상생임대인은 그동안 매일경제 기사로 몇 번 글을 올렸습니다.

 

상생임대인 개념은 그래로구요, 인정요건은 아예 폐지를 하고, 다주택자의 경우에도 향후 1주택자가 될 경우 혜택이 적용되도록 하고 있습니다.

 

양도세 비과세의 경우, 2년 거주 요건이 당초 1년만 인정되던 걸 면제로 바뀌었습니다.

장특공제의 경우, 3년 이상 보유하면 양도차익을 공제해주는 건데, 당초엔 무조건 2년 거주했어야 했는데, 이 부분도 거주요건을 면제되었습니다.

 

2022년 7월 소득세법 시행령 개정 후 2021년 12월 20일 이후 임대분부터 적용이 될 예정입니다.

 

다음은 전세대출 관련입니다.

서민 임차인에 버팀목 전세대출을 저리로 지원하고 있는데, 이 때 향후 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인을 대상으로 보증금과 대출한도를 확대한다고 합니다.

 

이 부분은 주택도시기금 기금운용계획을 2022년 7월 변경하고 8월 1일부터 적용할 계획이라고 합니다.

 

마지막은 전월세 공제 관련입니다.

 

보기 좋게 표로 보면 다음과 같습니다.

 

두가지 모두 2022년 하반기 조세특례제한법과 소득세법을 개정을 계획하고 있습니다.

 

여기까지가 임차인 부담 경감 부분입니다.

 

임대주택 공급 확대 관련은 다음 포스팅에서 알아보겠습니다.